【解説】承継開業で押さえておきたい！「不動産」の基本ポイント

＜著者＞赤羽根信廣氏　株式会社川原経営総合センター　開発部部長

目次

01：立地はデータと現地視察の両方から選定

02：物件の契約は大家との関係性にも注意

①立地はデータと現地視察の両方から選定

立地に関しては新規・承継にかかわらず、診療圏調査で候補地を検討することは、多くの院長が実践されていると思います。そのなかで、特に承継開業の場合は、診療圏調査上の見込み患者数と承継元の実際の患者数を比較してみてください。後者が多いなら、データ上では見えない部分に増患の要因があるはずなので、承継元の院長にヒアリングするなどして確認しておきたいところです。

可能であれば、時間帯ごとに現地へ実際に足を運ぶこともおすすめします。「どの時間帯が最も人の行き来があるか」「駅周辺はどの方面が一番にぎわっているか」「若者と高齢者ではどちらが多いか」など、診療圏調査では見えてこない生きた情報が現地視察からは得られます。肌で感じることが重要です。

どの立地情報がより重要になるのかは、承継後の診療科によっても変わってくると思われますが、いずれにしても、データから得られる情報と、買い手の医師が自分の目で得た情報の両方から、承継案件を選定することが重要です。

②物件の契約は大家との関係性にも注意

次に、建物面からの比較ですが、承継元が不動産も所有しているのか、あるいは賃貸物件なのかによっても確認したいポイントは変わります。今回は、一般的に承継案件としても取り扱いが多い賃貸物件を中心にお話しします。

一つ目のポイントが、内装です。承継とはいえ、承継前の内装や設備をそのまま使うよりも、ある程度承継後の使い勝手を踏まえて手を入れることになります。その際、どの程度の内装工事が必要になるか、事前に確認しておきましょう。

二つ目が、物件の契約更新です。これは承継手法が事業譲渡か法人譲渡かで対応が異なります。まず事業譲渡は、売り手が賃貸借契約を解約し、買い手が新たに契約を結ぶ形になります。ただ、注意したいのが、物件の大家さんとの契約状況や現状の関係性を、売り手側にきちんと確認しておくことです。場合によっては売り手の解約時点で、「もう次の診療所には貸さない」といった旨を大家さんに言われるケースもあり、承継の前提が崩れてしまいます。

一方、法人譲渡の場合、賃貸借契約の更新は基本的に必要ありません。ただ、契約によっては、「チェンジオブコントロール条項」という、経営者の交代などが生じた場合に契約内容の更新・破棄等が可能なものが盛り込まれている可能性もあります。よって、法人譲渡の場合も、一度契約内容は確認しておくことをおすすめします。

監修：㈱日本医療企画

（取材年月：2022年3月）