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<著者>日本クレアス税理士法人 大阪本部会長 上田久之

独立開業の際、一般的に見られるのが戸建開業ですが、文字通り「基盤」となる不動産について見落とせないポイントがあります。土地・建物の所有関係や法律要件、駐車スペース、さらには土地建物取引業者の説明を十分受けているか――。ここではその代表例を解説していただきます。


当事務所では、独立を予定されている歯科医の先生方向けに「不動産」に関するヒアリングシートを用意しています。開業にあたって見落としてはならない8ポイントを挙げ、ご確認いただいています。以下、それぞれのポイントについてご説明します。

目次
01:ビル開業ですか、戸建て開業ですか
02:土地建物の所有関係は、どのタイプになりますか
03:医院を建築するにあたり、さまざまな法律要件を満たしていますか
04:建築基準法の定める建蔽率、容積率で希望する建物が建ちますか
05:必要な駐車スペースは確保できますか
06:信頼できる土地建物取引業者に依頼して、重要事項について充分な説明を受けましたか
07:定期借地権の年数を確認しましたか
08:不動産の取得コストを見込んでいますか

ビル開業ですか、戸建て開業ですか

都心部ではビル開業が一般的ですが、都心部を離れると戸建開業が多くなります。以下、戸建開業を前提にポイントを説明します。

土地建物の所有関係は、どのタイプになりますか

地主さんにオーダーメイドで建ててもらい、それを賃借する方式を「建て貸し方式」といいます。建物は先生が建築して、土地は地主さんから借りる方式を借地といいます。そして借地の場合、最近は定期借地権方式という返還時期が定まっている方式が主流となっています。

医院を建築するにあたり、さまざまな法律要件を満たしていますか

例えば、最近は第一種住居専用地域においても、診療所に住居部分を併設しなくとも、建築可能なようですが、地区によっては「建築協定」などで用途規則を厳しく制限している場合がありますので、該当地区の役所の窓口で相談をすることが必要です。

農地の場合、農業委員会の農地転用の手続きが必要で、転用の費用は通常、買主が負担します。

建築基準法の定める建蔽率、容積率で希望する建物が建ちますか

例えば300㎡の土地で、建蔽率50%容積率100%の場合、建物の1階部分の面積は150㎡、総延床面積は300㎡が上限となります。

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必要な駐車スペースは確保できますか

郊外では駐車スペースは必須です。1台当たり約13㎡のスペースが必要ですから、例えば5台ですと、約70㎡の面積が必要となります。

信頼できる土地建物取引業者に依頼して、重要事項について充分な説明を受けましたか

土地の所有権や抵当権などの権利関係、都市計画法や建築基準等による制限、各市町村の開発予定等、専門家に調査をしてもらうことが必要です。土地所有者が知り合いだからと、直接交渉をすることもありますが、間に専門業者を入れるほうが安心です。

定期借地権の年数を確認しましたか

定期借地権の場合、契約満了日が来ると立ち退かなければなりません。その年数と銀行借入金の返済計画に矛盾が生じないかといった検討が必要です。

不動産の取得コストを見込んでいますか

取得時コストとして、仲介手数料、登記税、登記手数料などがかかります。取得後には不動産取得税、固定資産税等がかかります。

監修:㈱日本医療企画

取材年月:20223


ランキング.jpg収入・費用.jpg2202208 サムネ - .jpg開業.jpg202208 サムネ - コピー.jpg

PROFILEプロフィール

PROFILE

日本クレアス税理士法人 大阪本部会長

上田 久之(うえだ・ひさゆき)

姫路西高校から神戸大学経営学部会計学科へ。在学中に公認会計士試験に合格。日本の四大監査法人の一角をしめる新日本監査法人を経て、1982年、大阪市中央区にて開業。MMPG全国会常務理事・元歯科部会長、日本歯科医療管理学会会員。

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