通所介護の事業拡大　不動産選定のポイント

＜著者＞株式会社ポラリス　代表取締役　森 剛士

１店舗目との距離もポイント　職員の異動や送迎がスムーズに

1つ目のデイサービスの運営がうまくいき黒字化を果たすと、次の展開を考えることになります。

デイサービスもサービス業の1種であることを考えると、物件取得は事業拡大を考えるうえで大きな要素の一つになります。

不動産はテナントと土地から建てる場合に分けられますが、土地から探す場合はどうしても費用が掛かるので、事業拡大フェーズでもかなり財務基盤や信用が増した時期での実施をお勧めします。

テナントを探す方法としては不動産情報サイトと地元の不動産、そして自分で開業希望地を車等で回り自分の目で探す方法があります。最近ではグーグルマップのストリートビューを活用することで効率化も図れます。

お勧めの場所は最初のデイサービスと商圏、すなわち送迎エリアがぎりぎり接する場所です。職員の行き来がしやすく、営業などの相乗効果が見込まれるからです。職員の通勤のしやすさや渋滞の有無にも気を付けましょう。

デイサービスの場合、用途変更という手続きが必要な場合があり、150㎡以上の場合は注意が必要です。建築許可証がない場合、用途変更ができずデイサービスの許可が出ない場合があります。

デイサービスには相談室、事務室、静養室、食堂、機能訓練室、障害者用トイレが必要です。他にも必要に応じて、厨房、入浴設備などが必要になります。またローカルルールがあることもあるので開業予定地の地方自治体に問い合わせましょう。

工務店によっては自分たちで図面を書いてくれることもありますが、仕様がしっかり定まっていないと後々トラブルになることが多くお勧めはできません。

デイサービスの設計経験のある設計士にお願いし、工務店は最低2カ所以上の見積もりを取ってできるだけ安い内装を行う事が重要です。内装のグレードによりますが120㎡の床面積で1,500万円以内に収まれば比較的リーズナブルだと考えていいでしょう。

またデイサービスは多くの送迎車を使います。職員が車通勤をする場合の駐車場も必要です。建物の横や裏面に縦列駐車を活用したりすると台数を確保しやすくなります。駐車場が足りずに、敷地外に月極駐車場を何台も借りることになる場合があるので注意しましょう。

内装に関してはここでは詳しく触れませんが建物の形が悪かったり、柱が多かったりすると死角が多くなり、デイサービス向きではない場合があります。同じテナントでも、床がモルタルで覆われていたりするとトイレの増設や給排水工事などで大きな出費になることもあります。

監修：日本医療企画㈱
制作年月：2022年4月